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又一家长租公寓奇葩操作:要房东免租、“高收低出”获超两万套房

发布时间:2020-02-25 浏览次数:220次 来源:搜狐焦点长沙资讯

来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

继蛋壳之后,又一家长租公寓给房东单方面发出了减租通知。

2月3日,上海房东张力(化名)未如期收到巢客公寓的租金,得到的解释是还未复工。然而,出乎张力意料的是,一周后巢客方面不仅没有及时补交房租,还发出了要求减免一月租金的通知。

“巢客方面态度十分强硬,称疫情属于不可抗力,根据法律规定可免除支付租金义务。”张力透露,为了稳定房东,巢客给出两个方案,一个是用押金抵租金,另一个是将第二年的空置期前置。

界面新闻多次致电巢客公寓客服电话,但均未接通。据悉,房东跟巢客签订的房屋委托合同期限普遍为三年,每年有一个月的空置期,巢客按照押一付一的方式支付房租。

张力发现在上海和他一样被巢客公寓拖欠租金的房东还有很多,于是创建了微信维权群,如今人数已超过两百多名。

据界面新闻记者查询,除了上海外,巢客在杭州、苏州、武汉、成都、天津的房东也都收到了要求减免租金的通知,但在期限上却没有一个统一标准,短则十天,长则两个半月。

广东环宇京茂律师事务所律师谢良指出,从法律条文来看,不可抗力免责也是有条件的,必须是不可抗力导致合同不能履行,而且免除的责任大小还要根据不可抗力的影响程度而定。

不少房东指出,从巢客已一次性收取了租客半年或一整年的事实来看,疫情并没有导致房屋委托合同不能履行。此外,巢客也并没有给租客减免房租。

除单方面要求减免租金的问题外,部分房客开始发现,巢客公寓似乎并没有一个正常的盈利模式。

张力透露:“巢客往往采取‘高价收房,低价出租’的方式吸引客户,我的房子是5000元/月租给巢客的,比正常租金高出500元,但租客只需缴纳4350元/月的租金。”

尽管巢客公寓每年有一个月的空置期免交租金,但张力计算后发现其做的还是亏本买卖,除去公司运营成本不计,每个月光租金就亏损200多元。据悉,上海巢客还有房源每月租金亏损800元,一年达9600元。

因为对巢客的盈利模式感到担忧,包括张力在内的多位巢客公寓房东对界面新闻表示,就算巢客补交了房租,他们冒着违约赔偿的风险也想解除合约,如果巢客拖着不解除,下一步可能会采取强制收房的举措。

在此境况下,巢客公寓的租客不仅没有获得减免租金的“福利”,还面临被扫地出门的危机。一位上海的租客表示,他交付了一年6万元的租金,才入住不到4个月,房东已通知他如果收不到房租就会收回房子。

一位杭州房东收到的巢客免租短信。

巢客公寓在给杭州一位房东的免租短息中透露了其生存现状,称公司的生存主要依靠从房屋出租租金中换取资金流通,但是从疫情发生以来,整个公司的资金都是陷入只有出没有进的艰难状况。

据天眼查信息,巢客公寓的运营主体为杭州巢客遇家科技有限公司,成立于2018年10月12日,注册资本1000万元,实缴资本未披露,由吴康、张嘉龙、张袁、郭挥分别持有35%、35%、20%、10%的股份。

巢客公寓官网信息显示,其目前已进驻杭州、上海、苏州、武汉、成都、天津6个城市,开设线下门店200家、在职员工2000多人,下一步计划扩张至北京、广州、深圳、南京、成都、海口等城市。

“高收低出”是巢客公寓在激烈的市场竞争中得以迅速扩张的重要手段。截止2019年9月,已累积管理超过2万套房源,服务20000+业主和40000+租客。

一般而言,长租公寓运营商主要依靠“租金差”和服务费来盈利,巢客公寓的“高收低出”模式并不符合商业逻辑。多位业内人士指出,“高收低出”的商业模式并不是市场化的租赁模式,主要是为通过“长收短付”赚取一套房子短期的现金流。

一位长租公寓运营商透露,采取“高收低出”的长租公寓往往是以一种金融模式在运作,一方面,通过获取的现金流去扩大市场,然后获得更多的现金流;另一方面,它可能把获取的资金投资到一些高风险、高回报生意中去。

“高收低出”的经营模式暗藏极大风险,一旦某一环节资金链断裂,填补不及时,就可能出现倒闭或者跑路的情况,乐伽公寓、喔客公寓等就是前车之鉴。

成立于2016年的乐伽公寓,通过“高收低出”在三年内实现了快速扩张,但去年8月因为资金链断裂而倒闭,经南京建邺区相关部门初步审计,乐伽公司及其分公司经营亏损共计5.7亿元,数以万计的房东和租客蒙受损失。

房东东根据各大媒体平台及公开信息统计,截至到2019年末,共计69家公寓机构“离场”,其中存在高租低收、滥用租金贷、跑路等占了约60%。

那些活下来的长租公寓也并非顺风顺水。“国内长租公寓第一股”青客公寓在去年底因为拖欠房租、拒付押金、强制房东降租金而遭到众多房东的投诉,年初刚上市的蛋壳公寓也因为近期“单方面强制房东免租”事件而备受争议。

从青客公寓和蛋壳公寓披露的招股书来看,两家长租公寓企业均处于净亏损状态。青客公寓2017―2019财年的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元,蛋壳公寓2017年、2018年以及2019年前9月净亏损分别达2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元。

有业内人士认为,此次疫情,让本来就存在盈利困境的长租公寓企业承受了更大的生存压力,一些中小机构手上的现金流可能都无法支撑到疫情结束,2020年可能又会迎来新一轮的长租公寓爆仓潮。

去年底,住建部、国家发改委、公安部等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,首次明确提出要加强对“高进低出”“长收短付”等现象的监管,要求住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

此外,对不具备持续经营能力、扩张规模过快、违规建立资金池的住房租赁企业,相关部门也会采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示或依法依规查处等方式。

中国房地产经纪联盟主席胡景晖指出,当前“高进低出”、“长收短付”类长租公寓的资金链断裂后,多半地方政府还是以调节为主,让租客和房东各承担一部分损失,但是难以真正遏制不良风气。

突如其来的疫情,让“盲目扩张”的危机提前来临,以巢客公寓为代表的一批长租公寓能否度过难关还有待观察。

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